Dezentrale Lüftung in der Mietwohnung und in der WEG: wer der Kernbohrung zustimmen muss

Wer in seiner Berliner Wohnung eine dezentrale Lüftung mit Wärmerückgewinnung nachrüsten möchte, stößt zuerst auf eine rechtliche Frage: Wer muss der Kernbohrung durch die Außenwand zustimmen? Die Antwort hängt davon ab, ob Sie Mieter oder Wohnungseigentümer sind. Mieter brauchen die schriftliche Zustimmung des Vermieters. Wohnungseigentümer benötigen einen Beschluss der Eigentümerversammlung, weil die Außenwand Gemeinschaftseigentum ist. Und in Berliner Altbauten mit Denkmalschutz oder in Milieuschutzgebieten kommt vor dem Auftrag noch eine behördliche Klärung dazu. Ein Gerätepaar mit Einbau kostet in Berlin von 2.000 bis 3.125 Euro. Ob Sie diesen Betrag investieren können, hängt auch davon ab, ob die Zustimmung erteilt wird. Dieser Artikel erklärt, wie Sie vorgehen, welche Unterlagen helfen und was zu tun ist, wenn der Vermieter selbst die dezentrale Lüftung mit Wärmerückgewinnung nachrüstet.

Wer der Kernbohrung zustimmen muss: die kurze Antwort

Die Kernbohrung durch die Außenwand ist in jedem Fall eine bauliche Veränderung. Wer sie ohne Zustimmung vornimmt, riskiert, die Geräte auf eigene Kosten wieder ausbauen und die Wand instand setzen zu müssen.

Für Mieter gilt: Die Außenwand gehört dem Vermieter. Ohne seine Zustimmung darf die Bohrung nicht gesetzt werden. Einen gesetzlichen Anspruch auf Zustimmung gibt es in diesem Fall nicht. § 554 BGB privilegiert nur bestimmte Maßnahmen wie Barrierefreiheit, das Laden von Elektrofahrzeugen, Einbruchsschutz und Steckersolargeräte. Eine Lüftungsanlage fällt nicht darunter. Der Bundesgerichtshof hat am 14. September 2011 (VIII ZR 10/11) festgehalten, dass die Erlaubnis im Ermessen des Vermieters liegt, das er nicht missbräuchlich ausüben darf. Was das im Einzelfall bedeutet, klärt im Zweifel ein Mieterverein oder ein Fachanwalt.

Für Wohnungseigentümer gilt: Die Außenwand ist Gemeinschaftseigentum (§ 5 Abs. 2 WEG). Die Kernbohrung ist eine bauliche Veränderung im Sinne von § 20 Abs. 1 WEG und erfordert einen Beschluss der Eigentümerversammlung. Es genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Einen Anspruch auf Gestattung kann ein Eigentümer nach § 20 Abs. 3 WEG geltend machen, wenn kein anderer Eigentümer über das bei geordnetem Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt wird. Lüftungsanlagen gehören nicht zu den privilegierten Maßnahmen des § 20 Abs. 2 WEG.

Mietwohnung: Zustimmung des Vermieters, Rückbau und was im Schreiben stehen sollte

Der erste Schritt ist ein schriftliches Gesuch an den Vermieter. Mündliche Zusagen sind schwer nachzuweisen und im Streitfall wertlos. Das Schreiben sollte konkret sein: Welche Geräte sollen eingebaut werden, an welchen Stellen in der Wand, und wer führt die Arbeiten aus? Ein unspezifisches Gesuch führt meistens zu Rückfragen und verzögert die Entscheidung.

Zwei Punkte sollten im Schreiben oder in einer beigefügten Vereinbarung geregelt sein. Erstens: Darf die Anlage beim Auszug in der Wohnung bleiben, oder muss sie zurückgebaut werden? Ohne diese Regelung schulden Sie beim Auszug in der Regel den Rückbau, also das Schließen der Bohrungen und die Wiederherstellung der Wand. Zweitens: Wer trägt die Kosten für einen eventuellen Rückbau? Halten Sie beides schriftlich fest, bevor die Bohrung gesetzt wird.

Viele Vermieter in Berlin, besonders bei größeren Wohnungsunternehmen in Bezirken wie Mitte oder Lichtenberg, entscheiden nach einem standardisierten Prüfprozess. Sie wollen wissen, ob das Gerät zugelassen ist, ob die Bohrung fachgerecht ausgeführt wird und ob die Außenfassade optisch nicht beeinträchtigt wird. Gut aufbereitete Unterlagen verkürzen die Bearbeitungszeit spürbar. Was Vermieter in der Regel sehen wollen, steht weiter unten im Abschnitt zu den Unterlagen.

Falls der Vermieter ablehnt: Wenden Sie sich an den Berliner Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht. Ob eine Ablehnung im Einzelfall rechtlich haltbar ist, lässt sich nur mit Kenntnis des konkreten Falls beurteilen. Pauschale Erfolgsaussichten lassen sich hier nicht nennen.

Eigentumswohnung: Beschluss der Eigentümerversammlung und was der Bundesgerichtshof dazu sagt

Wohnungseigentümer müssen die Kernbohrung über die Eigentümerversammlung beschließen lassen. Der Antrag wird über die Hausverwaltung auf die Tagesordnung gesetzt. Je besser die Unterlagen, desto geringer das Risiko, dass der Beschluss vertagt oder abgelehnt wird.

Der Bundesgerichtshof hat am 14. Februar 2025 (V ZR 86/24) in einem Fall entschieden, der genau dieses Thema betraf: vier Wohnraumlüftungen mit Fassadenbohrungen von rund 225 Millimetern Durchmesser. Das Gericht stellte fest, dass Fassadendurchbohrungen nicht ohne Weiteres eine Beeinträchtigung der anderen Eigentümer darstellen. Werden sie fachkundig geplant und von einem Fachunternehmen ausgeführt, kann es an einer relevanten Beeinträchtigung fehlen. Der Fall wurde jedoch zurückverwiesen, das heißt, ein abschließendes Urteil liegt noch nicht vor. Das Urteil ist kein Freibrief, aber es zeigt eine klare Tendenz: Sorgfältige Planung und ein nachgewiesener Fachbetrieb sind die entscheidenden Argumente.

Ein weiteres Urteil des Bundesgerichtshofs vom 17. Juli 2026 (V ZR 162/25) betraf Klimageräte mit Außeneinheit am Balkon. Es bestätigt die allgemeine Linie, dass auch mehrere sachgerecht geplante Fassageneingriffe unter der Schwelle der erheblichen Beeinträchtigung bleiben können. Das Urteil nennt Lüftungsgeräte nicht ausdrücklich und ist kein Präzedenzfall für die Zentralheizung, aber es stärkt die Tendenz, die bereits im Urteil vom Februar 2025 sichtbar war.

Die Kosten für den Einbau trägt der Eigentümer, der bauen will (§ 21 Abs. 1 WEG). Für Fragen zur Beschlussfassung, zur Kostenverteilung und zu möglichen Auflagen der Gemeinschaft wenden Sie sich an die Hausverwaltung oder einen Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht.

Berlin: Denkmalschutz und Milieuschutz vor dem Auftrag klären

Berlin hat eine Vielzahl denkmalgeschützter Gebäude, besonders in Bezirken wie Prenzlauer Berg, Charlottenburg und Kreuzberg. Wer in einem solchen Haus eine Bohrung durch die Außenwand plant, braucht vor Beginn der Arbeiten die Genehmigung der Unteren Denkmalschutzbehörde des Bezirks. Das regelt § 11 des Berliner Denkmalschutzgesetzes. Ohne diese Genehmigung riskieren Sie, die Bohrung rückgängig machen zu müssen, unabhängig davon, ob Vermieter oder Eigentümerversammlung bereits zugestimmt haben.

In sozialen Erhaltungsgebieten, den sogenannten Milieuschutzgebieten, ist die Änderung baulicher Anlagen genehmigungspflichtig nach § 172 BauGB. Zuständig ist das Stadtentwicklungsamt des jeweiligen Bezirks. Die Berliner Genehmigungskriterien vom 7. April 2026 sehen vor, dass eine gesteuerte Entlüftung im innenliegenden Bad zu genehmigen ist. Für Wohnraumlüftung mit Wärmerückgewinnung gibt es keine ausdrückliche Regelung. Das bedeutet: Klären Sie vor dem Auftrag beim Bezirksamt, ob Ihr Vorhaben in einem Milieuschutzgebiet liegt und welche Anforderungen gelten. Keine Gebietsgrenzen lassen sich hier pauschal nennen, die Prüfung ist immer standortbezogen.

Ob eine Kernbohrung nach der Berliner Bauordnung genehmigungsfrei oder genehmigungspflichtig ist, lässt sich ohne amtliche Auskunft nicht allgemein beantworten. Auch dazu empfiehlt sich die Rückfrage bei der Bauaufsicht des Bezirks.

Wenn der Vermieter die Lüftung einbaut: Ankündigung, Duldung und Umlage

Der umgekehrte Fall kommt ebenfalls vor: Der Vermieter entscheidet sich, in seiner Berliner Immobilie dezentrale Lüftungsgeräte einzubauen, zum Beispiel weil er nach einem Fenstertausch ein Lüftungskonzept nach DIN 1946-6 nachweisen muss.

Eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung spart dauerhaft Endenergie. Sie gilt deshalb als energetische Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB. Das Landgericht Berlin hat das am 25. Februar 2016 (67 S 145/15) für eine zentrale Anlage so entschieden. Für dezentrale Anlagen mit Wärmerückgewinnung ist die Einordnung dieselbe, auch wenn es dazu noch kein höchstrichterliches Urteil gibt.

Für Mieter bedeutet das: Der Vermieter muss die Maßnahme mindestens drei Monate vorher in Textform ankündigen. Mieter müssen die Arbeiten dulden. Nach Abschluss der Maßnahme darf der Vermieter die Miete erhöhen. Die Umlage beträgt nach § 559 BGB 8 Prozent der auf die Wohnung entfallenden Kosten im Jahr, begrenzt auf höchstens 3 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren. Bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro je Quadratmeter gilt eine Kappung von 2 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren. Die Sondervorschrift des § 559e BGB für den Heizungstausch gilt für Lüftungsanlagen nicht.

Wenn Sie als Mieter Fragen zur Ankündigung oder zur Mieterhöhung haben, wenden Sie sich an den Berliner Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht.

Diese Unterlagen beschleunigen die Zustimmung

Ob Sie als Mieter beim Vermieter oder als Wohnungseigentümer bei der Eigentümerversammlung anfragen: Die Entscheidung fällt leichter, wenn die Unterlagen vollständig und verständlich sind. Aus der Praxis zeigt sich, dass folgende Dokumente die Bearbeitungszeit deutlich verkürzen:

Erstens das Datenblatt des Geräts. Es zeigt, welches Gerät eingebaut werden soll, welche Abmessungen es hat und welche Schallwerte der Hersteller angibt. Vermieter und Verwaltungen wollen wissen, ob das Gerät für den deutschen Markt zugelassen ist.

Zweitens die Schallwerte. Gerade bei Innenhöfen oder dicht bebauten Berliner Grundstücken ist der Schall ein häufiges Gegenargument. Ein Datenblatt mit den Herstellerangaben zur Geräuschentwicklung je Lüfterstufe entkräftet viele Einwände, bevor sie formuliert werden.

Drittens eine Skizze der Bohrpositionen. Sie zeigt, wo genau die Kernbohrungen in der Fassade sitzen, wie groß der Durchmesser ist und wie das Außengitter aussieht. Eine Skizze macht das Vorhaben greifbar und nimmt Unsicherheiten.

Viertens der Nachweis des Fachbetriebs. Wer die Arbeiten ausführt, spielt für die Zustimmung eine Rolle. Ein zertifizierter Fachbetrieb mit nachweisbarer Erfahrung bei Kernbohrungen in Berliner Altbausubstanz schafft Vertrauen.

Fünftens eine Regelung zum Rückbau. Besonders für Mieter ist es wichtig, schriftlich festzuhalten, was beim Auszug passiert. Darf die Anlage bleiben? Wer trägt die Kosten, falls sie zurückgebaut werden muss? Diese Frage klärt Montali mit Ihnen, bevor die Unterlagen zusammengestellt werden.

Montali stellt alle diese Unterlagen für Sie zusammen. Das Datenblatt, die Schallwerte, die Skizze der Bohrpositionen und den Nachweis als Fachbetrieb bereiten wir so auf, dass Vermieter und Verwaltungen damit direkt arbeiten können.

Häufige Fragen

Brauche ich als Mieter die Zustimmung meines Vermieters für eine dezentrale Lüftungsanlage?

Ja. Die Kernbohrung durch die Außenwand ist eine bauliche Veränderung, die ohne Zustimmung des Vermieters nicht vorgenommen werden darf. Einen gesetzlichen Anspruch auf Zustimmung gibt es nicht. Wenden Sie sich bei einer Ablehnung an den Berliner Mieterverein oder einen Fachanwalt.

Was passiert, wenn ich die Bohrung ohne Zustimmung vornehme?

Es droht der Rückbau auf eigene Kosten. Das bedeutet, Sie müssen die Geräte ausbauen und die Bohrlöcher fachgerecht verschließen und die Wand instand setzen. Weitere Rechtsfolgen werden hier nicht dargestellt, im Zweifel fachlich oder rechtlich prüfen lassen.

Welche Mehrheit braucht ein Beschluss der Eigentümerversammlung für eine Lüftungsbohrung?

Es genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Einen Anspruch auf Gestattung kann ein Eigentümer nach § 20 Abs. 3 WEG geltend machen, wenn keine anderen Eigentümer über das bei geordnetem Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden. Für Fragen zur konkreten Beschlussfassung wenden Sie sich an die Hausverwaltung oder einen Fachanwalt.

Was hat der Bundesgerichtshof zu Lüftungsbohrungen in der WEG entschieden?

Der Bundesgerichtshof hat am 14. Februar 2025 (V ZR 86/24) in einem Fall mit vier Lüftungsbohrungen von rund 225 Millimetern Durchmesser entschieden, dass Fassadendurchbohrungen nicht ohne Weiteres eine Beeinträchtigung darstellen, wenn sie fachkundig geplant und ausgeführt werden. Der Fall wurde zurückverwiesen, ein abschließendes Urteil liegt noch nicht vor. Das Urteil ist kein Freibrief, zeigt aber eine klare Tendenz.

Muss ich in einem denkmalgeschützten Berliner Haus zusätzlich eine Genehmigung beantragen?

Ja. In denkmalgeschützten Gebäuden brauchen Sie vor Beginn der Arbeiten die Genehmigung der Unteren Denkmalschutzbehörde des Bezirks. Das gilt unabhängig davon, ob Vermieter oder Eigentümerversammlung bereits zugestimmt haben. Klären Sie das vor dem Auftrag.

Was muss ich tun, wenn mein Haus in einem Milieuschutzgebiet liegt?

In sozialen Erhaltungsgebieten ist die Änderung baulicher Anlagen genehmigungspflichtig. Zuständig ist das Stadtentwicklungsamt des Bezirks. Klären Sie vor dem Auftrag, ob Ihr Vorhaben genehmigungsfähig ist. Gebietsgrenzen lassen sich nicht pauschal nennen, die Prüfung ist immer standortbezogen.

Jetzt Kontakt aufnehmen

Sie planen eine dezentrale Lüftung in Ihrer Berliner Mietwohnung oder Eigentumswohnung und möchten wissen, welche Unterlagen Ihr Vermieter oder Ihre Hausverwaltung benötigt? Nehmen Sie unverbindlich Kontakt mit Montali auf. Wir schauen uns Ihre Situation an, stellen die erforderlichen Unterlagen zusammen und begleiten Sie durch den Zustimmungsprozess. So ist der Weg zur Kernbohrung so kurz wie möglich.

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