Modernisierungsumlage-Wärmepumpe: Was darf auf die Miete umgelegt werden?

Die Modernisierungsumlage für eine Wärmepumpe beschäftigt viele Berliner Vermieter und Mieter gleichermaßen. Wer in einem Mehrfamilienhaus in Prenzlauer Berg oder Neukölln die alte Gasetagenheizung durch eine zentrale Wärmepumpe ersetzt, stellt sich zu Recht die Frage: Was darf davon auf die Miete umgelegt werden, und was nicht? Die Antwort ist komplizierter als oft angenommen, weil für den Heizungstausch eine eigene gesetzliche Regelung gilt, nämlich § 559e BGB. Wer hier mit dem allgemeinen § 559 rechnet, liegt falsch.

Dieser Artikel erklärt, wie die Modernisierungsumlage beim Wärmepumpeneinbau funktioniert, welche Kosten umlagefähig sind und warum die Förderung dabei eine entscheidende Rolle spielt. Alle Angaben beziehen sich auf den Stand 2026 und sind unter Vorbehalt. Im Zweifel sollten Vermieter und Mieter die konkrete Situation rechtlich prüfen lassen.

Kosten für eine Wärmepumpe im Berliner Mehrfamilienhaus

Bevor es um die Umlage geht, hilft ein Blick auf die Investitionsgrößen. Eine zentrale Luft-Wärmepumpe mit etwa 22 kW Leistung für ein kleineres Berliner Mehrfamilienhaus kostet in der Anschaffung etwa 28.000 bis 42.000 Euro, bei 30 kW sind es etwa 33.000 bis 50.000 Euro. Das sind Orientierungswerte für das Gerät selbst. Hinzu kommen die Kosten für die Zentralisierung der Anlage: In Berliner Gründerzeitbauten hängt oft in jeder Wohnung eine eigene Gastherme. Der Umbau auf eine zentrale Versorgung bedeutet neue Steigstränge, eine Übergabestation je Wohnung und Schachtarbeiten. Diese Kosten lassen sich nicht pauschal beziffern, weil sie stark von der Anzahl der Wohneinheiten, der Schachtlage und dem Zustand des Gebäudes abhängen.

Die förderfähigen Höchstkosten für die Wärmepumpenförderung (KfW-Zuschuss 458, Stand August 2026) sind je Wohneinheit gestaffelt: 28.000 Euro für die erste Einheit, je 15.000 Euro für die Einheiten 2 bis 6, je 8.000 Euro ab der siebten. Ein Haus mit acht Wohneinheiten kommt damit auf 119.000 Euro förderfähige Kosten. Die Grundförderung beträgt 30 Prozent. Diese Förderung ist für die Modernisierungsumlage zentral, weil sie zuerst abgezogen wird.

Verbindliche Angebote sind erst nach einem Vor-Ort-Termin möglich. Die genannten Zahlen dienen ausschließlich der Orientierung.

Einen ersten Überblick über Heizlast und Förderhöhe für Ihr Gebäude gibt der Wärmepumpen-Rechner von Montali, der die wichtigsten Eckwerte auf Basis der Wohnfläche berechnet.

Wann ist die Modernisierungsumlage beim Wärmepumpeneinbau relevant?

Die Frage nach der Umlage stellt sich immer dann, wenn Vermieter in einem vermieteten Mehrfamilienhaus eine zentrale Wärmepumpe einbauen und die Investitionskosten teilweise auf die Mieter umlegen wollen. Das ist in Berlin ein häufiges Szenario, weil viele Gründerzeithäuser noch mit Gasetagenheizungen ausgestattet sind und deren Ablösung eine erhebliche Investition darstellt.

Relevant ist das Thema auch für Eigentümergemeinschaften, in denen einzelne Eigentümer selbst wohnen und andere vermieten. Für die selbst genutzte Wohnung gibt es andere Förderoptionen als für vermietete Einheiten, und die Umlage betrifft nur das Mietverhältnis.

Auch Mieter sollten die Regeln kennen: Nicht jede Mieterhöhung nach einem Heizungstausch ist zulässig. Die gesetzlichen Obergrenzen schützen Mieter vor übermäßigen Belastungen.

Varianten: § 559e BGB versus § 559 BGB

Hier liegt der häufigste Fehler in der Praxis. Viele Vermieter und auch manche Hausverwaltungen rechnen mit dem allgemeinen § 559 BGB, der für Modernisierungsmaßnahmen gilt. Für den Heizungstausch gibt es jedoch eine eigene Vorschrift: § 559e BGB.

Die Unterschiede sind erheblich:

§ 559 BGB (allgemeine Modernisierungsumlage): Vermieter können 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten je Jahr auf die Miete umlegen. Die Kappungsgrenze beträgt 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren, bei Ausgangsmieten unter 7 Euro je Quadratmeter sind es 2 Euro. Diese Vorschrift gilt für den Heizungstausch nicht.

§ 559e BGB (Sonderregelung für den Heizungstausch): Umlagefähig sind 10 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten je Jahr, abzüglich der in Anspruch genommenen Drittmittel, also der Förderung. Die Miete darf innerhalb von sechs Jahren um höchstens 0,50 Euro je Quadratmeter steigen. Das ist die Kappungsgrenze für den Heizungstausch, und sie ist deutlich niedriger als die 3 Euro aus § 559.

Wer als Vermieter mit § 559 rechnet, überschätzt die zulässige Mieterhöhung um ein Vielfaches. Wer als Mieter eine Mieterhöhung nach § 559 erhält, sollte prüfen lassen, ob § 559e hätte angewendet werden müssen.

Eine wichtige Voraussetzung: § 559e greift nur, wenn die Maßnahme dem Grunde nach die Voraussetzungen für öffentliche Förderung erfüllt und der Vermieter tatsächlich Drittmittel in Anspruch genommen hat. Wer keinen Förderantrag stellt, verliert den 10-Prozent-Pfad nicht, aber der Abzug der Förderung entfällt dann auch. Im Zweifel sollte das rechtlich geprüft werden.

Ablauf: Von der Planung bis zur Mieterhöhung

Der Weg von der Entscheidung zum Wärmepumpeneinbau bis zur zulässigen Mieterhöhung hat mehrere klar getrennte Schritte.

Schritt 1: Planung und Förderantrag stellen. Bevor ein Vertrag mit einem Handwerksbetrieb geschlossen wird, muss der Förderantrag bei der KfW gestellt sein. Das ist Pflicht. Wer erst unterschreibt und dann den Antrag stellt, verliert die Förderung. Der Antrag muss vor der Auftragsvergabe eingehen.

Schritt 2: Modernisierungsankündigung an die Mieter. Vermieter müssen die geplante Modernisierung mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten schriftlich ankündigen. Die Ankündigung muss Art, Umfang, Beginn, Dauer und die voraussichtliche Mieterhöhung enthalten. Im Zweifel rechtlich prüfen lassen.

Schritt 3: Einbau der Wärmepumpe. In Berliner Gründerzeithäusern bedeutet das typischerweise den Rückbau der Gasetagenheizungen, den Einbau der zentralen Anlage und die Verlegung neuer Leitungen. Wer strangweise vorgeht, hält die Unterbrechung je Wohnung im überschaubaren Rahmen.

Schritt 4: Förderung beantragen und Bescheid abwarten. Die KfW zahlt den Zuschuss nach Abschluss der Maßnahme und Einreichung der Nachweise aus.

Schritt 5: Mieterhöhungserklärung nach § 559e. Die Erhöhung muss schriftlich erklärt werden und die umlagefähigen Kosten nachvollziehbar darstellen. Dabei ist die Förderung zuerst abzuziehen. Die Erhöhung darf frühestens zum dritten Monat nach Zugang der Erklärung verlangt werden.

Schritt 6: Kappungsgrenze prüfen. Die Miete darf durch die Modernisierungsumlage innerhalb von sechs Jahren um höchstens 0,50 Euro je Quadratmeter steigen. Ist diese Grenze bereits durch frühere Modernisierungen ausgeschöpft, ist keine weitere Erhöhung möglich.

Die Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus erfordert eine sorgfältige Planung, die technische, rechtliche und fördertechnische Aspekte von Anfang an zusammendenkt.

Förderung und ihre Wirkung auf die Umlage

Die Förderung ist nicht nur gut für den Vermieter, sie wirkt sich direkt auf die Mieter aus. Denn nach § 559e wird die in Anspruch genommene Förderung von den umlagefähigen Kosten abgezogen, bevor die 10 Prozent berechnet werden. Eine höhere Förderung bedeutet also eine niedrigere Mieterhöhung.

Die Grundförderung für klimafreundliche Heizungen beträgt aktuell 30 Prozent (Stand Juli 2026). Für selbstnutzende Eigentümer gibt es zusätzlich den Klimageschwindigkeitsbonus und einkommensabhängige Boni. Für vermietete Wohnungen gilt: Der Klimageschwindigkeitsbonus setzt Selbstnutzung voraus. Für rein vermietete Einheiten ist die Grundförderung von 30 Prozent die sichere Kalkulationsbasis.

Rechenlogik, die in die Planung gehört: Wenn eine Wohnung anteilige Kosten von 20.000 Euro hat und die Förderung 6.000 Euro beträgt, sind 14.000 Euro umlagefähig. Zehn Prozent davon, also 1.400 Euro je Jahr, dürfen auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden, das sind rund 117 Euro monatlich. Aber: Die Kappungsgrenze von 0,50 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren begrenzt das zusätzlich. Bei einer 60-Quadratmeter-Wohnung sind das maximal 30 Euro monatlich im Durchschnitt der sechs Jahre.

Diese Rechnung ist vereinfacht und dient nur der Illustration. Für die konkrete Berechnung sollte immer ein Fachanwalt für Mietrecht hinzugezogen werden. Keine der hier genannten Zahlen ist eine verbindliche Rechtsauskunft.

Die Förderkonditionen der KfW können sich ändern. Aktuelle Konditionen bitte vor der Beauftragung direkt bei der KfW prüfen.

Häufige Fragen zur Modernisierungsumlage bei der Wärmepumpe

Welcher Paragraf gilt für die Modernisierungsumlage beim Heizungstausch?

Für den Heizungstausch gilt § 559e BGB, nicht der allgemeine § 559 BGB. § 559e erlaubt eine Umlage von 10 Prozent der umlagefähigen Kosten je Jahr, abzüglich erhaltener Förderung. Die Kappungsgrenze beträgt 0,50 Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren. Wer als Vermieter mit § 559 rechnet, überschätzt die zulässige Erhöhung erheblich.

Muss die KfW-Förderung von den umlagefähigen Kosten abgezogen werden?

Ja. Nach § 559e BGB werden in Anspruch genommene Drittmittel, also Fördergelder, vor der Berechnung der Umlage abgezogen. Die Förderung senkt damit die mögliche Mieterhöhung. Das ist ein wichtiger Unterschied zum allgemeinen § 559, der diesen Abzug nicht kennt.

Darf der Vermieter die Kosten für die Zentralisierung der Gasetagenheizungen vollständig umlegen?

Umlagefähig sind die Kosten, die der einzelnen Wohnung zugeordnet werden können, abzüglich der Förderung. Welche Kosten genau umlagefähig sind und wie sie auf die Wohneinheiten verteilt werden, hängt vom Einzelfall ab. Im Zweifel sollte das rechtlich geprüft werden. Eine pauschale Antwort ist hier nicht möglich.

Was passiert, wenn die Kappungsgrenze bereits ausgeschöpft ist?

Die Miete darf durch Modernisierungsumlagen innerhalb von sechs Jahren um höchstens 0,50 Euro je Quadratmeter steigen. Wenn diese Grenze durch frühere Maßnahmen bereits erreicht ist, kann keine weitere Erhöhung auf Basis von § 559e verlangt werden, auch wenn die Wärmepumpe teuer war.

Muss der Vermieter einen Förderantrag stellen, damit § 559e gilt?

Die Vorschrift setzt voraus, dass die Maßnahme dem Grunde nach förderungsfähig ist und der Vermieter Drittmittel tatsächlich in Anspruch genommen hat. Wer keinen Antrag stellt, kann zwar trotzdem eine Modernisierungsumlage erklären, aber die günstigere Berechnungslogik des § 559e greift nur bei tatsächlich erhaltener Förderung. Im Zweifel fachlich prüfen lassen.

Wie lange im Voraus muss der Vermieter die Modernisierung ankündigen?

Die Modernisierungsankündigung muss mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten schriftlich bei den Mietern eingehen. Sie muss Art, Umfang, voraussichtlichen Beginn und Dauer der Maßnahme sowie die voraussichtliche Mieterhöhung enthalten. Diese Angabe steht unter Vorbehalt, im Zweifel rechtlich prüfen lassen.

Jetzt Kontakt aufnehmen

Der Einbau einer Wärmepumpe in einem Berliner Mehrfamilienhaus ist ein komplexes Vorhaben, das technische Planung, Förderantrag und mietrechtliche Vorbereitung gleichzeitig erfordert. Wer den Förderantrag zu spät stellt oder die Modernisierungsankündigung falsch formuliert, riskiert Förderausschluss oder rechtliche Auseinandersetzungen.

Montali plant und realisiert Wärmepumpeninstallationen in Berliner Mehrfamilienhäusern, von der ersten Bestandsaufnahme bis zur Inbetriebnahme. Wir unterstützen Sie dabei, den Förderantrag rechtzeitig vorzubereiten und die technischen Grundlagen für eine rechtssichere Modernisierungsumlage zu schaffen.

Nehmen Sie unverbindlich Kontakt auf. Wir besprechen Ihr Vorhaben, klären die technischen Voraussetzungen und geben Ihnen einen realistischen Überblick über Kosten und Förderung, bevor Sie sich festlegen.

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